地产股遇艰难时世

2006-06-27 13:59:26    《财经》杂志 陈慧颖   我要评论0   我要收藏   
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随着瑞安、世茂、绿城等内地房地产开发商纷至沓来,内地房地产股已成为6月香港IPO市场的主角。只是如今内地宏观调控趋紧,全球股市下滑,在上半年为天津港、中国银行而开启的香港资本市场的康庄大道,已经形同荆


    随着瑞安、世茂、绿城等内地房地产开发商纷至沓来,内地房地产股已成为6月香港IPO市场的主角。只是如今内地宏观调控趋紧,全球股市下滑,在上半年为天津港、中国银行而开启的香港资本市场的康庄大道,已经形同荆棘丛生的曲折之路。
    6月15日,总部在上海的瑞安房地产发展有限公司宣布暂停在港IPO,“等待市场环境好转”。瑞安此次发行流产,主因即在于发行价格低于预期。
    虽有瑞安前车之鉴,同样以内地房地产开发为主的世茂房地产控股有限公司,以及绿城房地产集团,还是发动了在港首发上市的引擎。为确保在逆市中成功发行,世茂甚至不惜在净资产大打折扣的基础上制订招股价格区间。
    两个月前还在香港市场上炙手可热的内地地产股,如今陷于“打折促销”之境地,着实令市场惊讶;但究其原因,不难发现其“逆流而上”的背后动力。
    上述三家地产公司均是近年来内地最负盛名的房地产巨头。瑞安和世茂均植根于上海市场,前者以著名的旧城改造项目“上海新天地”广为人知,后者更以一度创下每平方米4万元人民币天价的“世茂滨江”而闻名;绿城集团则是基地落在杭州的当地最大的民营房地产企业,旗下拥有众多高端楼盘。
    无论瑞安、世茂还是绿城,都身处中国内地房地产潮头浪尖的沪杭地区。这里既是近五年来国内房地产上扬最快风头最健的热土,也是自2005年以来受宏观调控打压最先“挤泡沫”的楼市重灾区。在因宏观调控而导致的土地一级市场供给趋紧、银根频频收缩的大势下,一度风光无限的内地开发商们正急于向海外资本市场融资。就在今年1月,绿城刚刚在国际市场完成了一次总额达1.5亿美元的融资,包括2000万美元的私募,以及1.3亿美元的可转债。这次融资代价高昂,绿城为此接受了国际投资者开出的诸多苛刻的条件。
    尽管市场低迷,内地开发商仍冀望于在香港市场融资。至少在目前看来,这也许是他们能找到的最好的救命稻草。
  
    瑞安IPO流产
   
    瑞安房地产自6月5日起开始路演,由摩根大通、汇丰及德意志银行担任全球联席保荐人。公司计划发行10.54亿股,招股价定于5.60港元-7.55港元之间。若依招股价上限计算,瑞安此次IPO规模可达80亿港元。
    在6月12日举行的香港公开市场发售新闻发布会上,瑞安董事长罗康瑞仍表示,国际配售部分的股份已被全部认购。然而十天路演下来,国际配售部分的认购情况事实上并不理想,香港本地的散户就更加谨慎,证券经纪公司为散户认购提供的短期贷款,也鲜有问津。
    接近交易的人士透露,瑞安作出押后IPO的决策时,路演其实并未全面结束。占据大头的国际配售部分,在接近定价区间底端的价位上,已经有了足够的订单,若承销商加以努力,完成招股尚存希望。但发行人瑞安觉得上述配售价格与自身期望值有差距,因此最终决定叫停IPO,“保留实力,伺机再来”。
    其实,瑞安在预路演阶段已经预感到市场近况可能不好,并事先采取了一些应对措施:一方面,公司将发行定价区间的幅度拉大到35%,希望借此吸纳市场的波动,也给自己留有更大的余地;另一方面,汇丰投资也一早与瑞安达成协议,认购价值1亿美元的新股,为上市护航。
    但市道之坏还是超出了预期。进入6月,全球股票市场全面下跌,香港股市随之下滑,内地地产股更是首当其冲。
    “瑞安与其硬着头皮上市,遭遇一个滑铁卢,还不如先忍耐一下。”仲量联行中国区董事陈立民说。
    “现在的市场处于调整阶段,投资者对所有的股票都比较冷淡。”香港西京投资管理公司董事总经理刘央对《财经》记者说,但真正令地产股受到打击,乃至最终令瑞安IPO流产的原因,还是内地对房地产市场越来越严厉的调控政策。
    “政策越来越紧,很自然的,投资者对所有内地在港上市或准备上市的房地产公司,都没有什么热情了。”刘央说。
  
     两难窘境


    瑞安房地产成立于2004年,是香港地产商瑞安集团在内地的旗舰公司,也是内地规模较大的房地产商之一。
    瑞安集团早在上世纪80年代中期即进军内地房地产市场,在2000年前后涌起的新一轮房地产热中,瑞安集团获利丰厚。其开发项目以大型多功能商住楼宇为主,主战场即为近年来国内房地产最热点的上海。在上海,瑞安拥有闻名遐迩的集娱乐、购物、休闲为一体的“上海新天地”。
    招股书显示,落户上海不久的瑞安房地产在短短三年间利润逐年上涨,2005年毛利率更接近70%。但为瑞安创造了最丰厚收益的上海,也正是自去年以来中国宏观调控打击的重中之重。2005年3月,狂飙突进长达五年、因高房价而引致民怨  沸腾的上海房地产市场终于受到政策面的打压。当月,上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干政策意见》,首次明确要求从财税、金融、法律和行政等四方面入手,对房地产市场进行整体调控。继而,《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》下发,再次提出抑制房价过快增长的八条措施,外界称之为“国八条”。
    之后,中央各部委及上海政府陆续制定配套措施,土地供应趋紧,银根收缩,上海房价和成交量双双下跌,开发商因此备受打击。进入2006年,宏观调控仍是政策主旋律,房地产过热也依然是调控重点。就在瑞安启动招股前不久的5月17日,国务院又发布“调控房地产市场的六项措施”,也即“国六条”,此举令房地产市场继续降温,也使得香港市场上的内地地产股再度下挫。
    以内地地产股广州富力地产股份有限公司(香港交易所代码:2777)为例。公司自2005年7月上市以来股价一路走高,但在5月“国六条”发布后,股价接连下跌。在瑞安进行路演的6月,富力地产股价跌幅更是高达四分之一。
    “股价回落后,市场上的很多房地产股都很便宜,而且人家还有以往的业绩记录。相比今年早些时候,新地产股IPO的吸引力就没那么大了。若想得到市场的认可,地产公司要放低对IPO定价的预期。”刘央说。
    这在客观上使得诸如瑞安一类开发商陷入了两难境地:一方面,房地产市场调控力度的加大,令内地地产股在香港市场失宠,发行新股更是前景难测;另一方面,调控政策的不断发力,既使得土地一级市场供应趋紧,价格看涨,又使得开发商从银行贷款日益艰难。
    “以前政策宽松时,开发商买地可以有很多方式支付地价。现在土地价格越来越贵,交易也越来越透明,对开发商资金实力的要求也越来越高了。”参与瑞安IPO承销的一位投资银行人士说。
    面对高地价和贷款难的双重压力,转投香港市场直接融资遭遇市道不景,可谓屋漏偏逢连阴雨。


    逆流而上
   
    就在瑞安招股流产的阴影下,另两家内地房地产公司仍试图挺进香港的IPO市场,正可谓你方唱罢我登场。
    世茂于今年6月14日开始路演——这正是瑞安宣告暂停IPO的前一天,计划于6月22日进行公开市场发售,7月5日在香港交易所挂牌。世茂计划发行5.95亿股,定价区间为每股6.25港元-8.50港元,最多集资50.59亿港元。
    绿城更于瑞安IPO宣告失利的6月15日当天通过上市聆讯。绿城募集规模约在40亿港元左右,计划于6月26日路演,6月30日公开招股,7月13日登陆香港交易所。
    但显然,眼下的时机实在不能算好。有香港市场人士向《财经》记者描述了地产股IPO市场的艰难:长期投资基金会继续关注地产股,但除非定价特别有吸引力,否则不会买;对冲基金对投资风险的控制更为严格,以往那种路演刚开始就下单的情况,现在已属罕见。
    “现在市场对所有的IPO都很谨慎,对房地产股尤其如此。”上述市场人士说。
    绿城知难而进,有着不得不如此的理由。年初1.5亿美元私募包括了1.3亿美元的可转债,根据公开信息,如果债券发行之后的18个月内绿城没有成功上市,投资者将有权要求该公司赎回债券,赎回的价格包括债券本金及三年利息(年利率为10%)。
    内地房地产公司若想逆流而上,还需“打折促销”,这也是此番世茂招股的策略之一。按照世茂的定价区间,其招股价较净资产的折让率达25%-40%。同时世茂还承诺,上市第一年会将利润的30%-40%用于分红。
    6月21日,人在伦敦的世茂主席许荣茂通过视像系统,参加了在香港举行的公开市场发售新闻发布会。许表示,几天的路演下来,招股的反应“比想象中好很多”,他本人“非常满意”。
    但在香港市场人士看来,依靠打折促销获得的认购业绩,更多体现的是无奈之举。就在今年5月,世茂在上海浦东开发的旗舰楼盘“世茂滨江”才曝出新闻,有大炒家通过高估楼价、搜集近百个身份证向浦东发展银行骗取按揭贷款近2亿元,所购住宅中相当一部分即来自世茂滨江项目。这无疑令这家着力在港谋求上市的地产公司的声誉蒙上阴影。
    另一方面,即便是首发失利的瑞安,也并未放弃卷土重来的打算。瑞安上市路演时,最大卖点即是在上海等大城市的最好地段拥有大量土地储备、优良的项目设计开发水平,以及专业化的管理团队。按照计划,瑞安本欲将募集资金用于在上海、杭州、重庆、武汉等地的五个房地产项目。
    大福证券执行董事麦德光认为,瑞安2005年底的资产负债率约为70%,高于内地房地产公司的平均水平,“上市很有必要”。瑞安自身则表示,将“于适当时间重新安排上市”。有分析人士认为,瑞安很可能在今年下半年重新启动IPO。
    眼下,香港市场对内地宏观调控政策尚在观望之中。西京投资管理公司董事总经理刘央对记者表示:“政府在过去两三年内不断打压房地产,令海外市场十分疑惑,现在大家都在观望和等待。”

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