房地产开发模式之辩:将地价从房价中剔除

2006-04-11 09:22:55    经济参考报 崔砺金   我要评论0   我要收藏   
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根据主流的思维体系,目前我国的房地产开发模式基本可归纳如下:开发商筹措资金并通过公开招拍挂取得一定年限的土地使用权、房产建设、销售以回笼资金取得利润、继续下一个开发循环;同时,政府通过土地出让取得

    根据主流的思维体系,目前我国的房地产开发模式基本可归纳如下:开发商筹措资金并通过公开招拍挂取得一定年限的土地使用权、房产建设、销售以回笼资金取得利润、继续下一个开发循环;同时,政府通过土地出让取得大量的土地出让金,随之进行城市基础设施建设,并通过基础设施的不断配套与完善来提升区域内的土地价值,形成下一轮土地出让与基础设施建设互动的良性循环。


    表面看来,这样的开发模式公正、科学、合理:开发商在市场经济手段的调控下公平竞争、政府在经营城市的理念下实现城市建设资金与城市规模的不断扩张。但是,这样的开发模式真的无懈可击、天衣无缝了吗?


    传统开发模式真的无懈可击?


    一、 高额土地出让金门槛造成房地产开发商之间的不完全竞争


    由于我国城市(尤其是较发达城市)的快速发展而形成土地资源的高度稀缺性,造成土地价格的急剧上涨。建设部对杭州的一项调查显示,杭州1998年房屋开发土地每平方米的价格仅为593元,而到2002年猛涨到6143元,4年间上涨10倍以上。因此,这种土地公开招拍挂的公平竞争仅限于拥有大资金的开发商,而中小资金的开发商由于土地出让金的高门槛而被排除在房地产开发市场之外。这种貌似公平的竞争,竞争的只是开发商和银行的关系、可贷款的资金额度,而非企业建设、开发的总体实力。


    二、 房地产开发的暴利来自何处


    据杭州市建委陆革处长介绍,国际房地产业的项目平均利润率大约是6%至8%,而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%至30%、其余均为银行贷款和购房预付金的因素,其开发利润为自有资金的100%以上,称其为暴利毫不为过。暴利的来源绝非是通过降低房屋的建设成本从而获取社会平均利润,而是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值却并非是房地产企业经营所致,而是政府配套基础设施的建设投入形成。因此,暴利其实来自于国有土地资产的流失。


    三、 谁在为房产开发的高风险买单


    与取得土地的高资金门槛相对,市场准入的门槛却太低,造成一些房地产企业无力承担相应责任。1000万元就可以注册一个房地产企业,一级房地产企业的注册资本金5000万元即可,但其运作的项目却动辄几千万元、几亿甚至数十亿元。根据《公司法》房地产企业只需承担注册资金的有限责任,责任与资金实力的不对等使得其房地产开发大量依靠银行贷款和购房人的预付款,将风险转嫁给银行和社会。


    四、 追逐暴利的结果——房地产市场的结构失衡


    为了让土地上涨的价值在房价中不那么显山露水,使房屋看上去物有所值,于是“豪宅”、高价房充斥市场,所谓的环境、理念等房屋附加值成为房价组成的中坚力量,而适合中低收入阶层的商品房却凤毛麟角,导致政府不得不推出大量行政划拨土地、以期通过经济适用房的开发建设来解决普通居民的居住难题。


    五、 宏观调控对过热楼市的控制“看上去很美”?


    近两年来,国家采取把住土地供应和信贷投放两个闸门,降低固定资产投资增长过快的势头,目前已取得初步成效。但一些专家指出,对过热的楼市而言,如果土地供应方式不作根本转变,眼下稳定、或趋于下降的房价也会静待时日寻找机会予以“补涨”,这是供求关系这只市场经济“无形的手”作用的必然结果。


    将“地价”从“房价”中剔除


    由于房屋依附于土地的特殊性,使得房产开发与地产开发天生就合为一体,这种传统观念的桎梏,限制了人们思维的再创新。


    一方面,“土地稀缺→地价上涨→区域间的垄断竞争→垄断形成暴利→房价上涨→商品房成为投资房→普通居民无力解决居住问题→政府大量推出行政划拨土地→土地愈加稀缺”;另一方面,“土地稀缺→地价上涨→基础设施配套成本增加→城建资金缺乏→政府更加依赖于土地出让金的取得→地价持续上涨”。


    浙江工商大学应宜逊教授认为,上述推断揭示了这样的尴尬:即政府已经被捆绑在“高房价”的战车上,欲罢不能。那么,能否探索另外一种可持续发展之路?


    一、“地价”与“房价”分离的合理性


    区别于资本主义国家的土地私有制,我国土地均属国有。国家通过城市建设而形成的土地升值,理应归属国家所有。至于房地产开发企业——严格意义上应为房产开发企业(通过囤积和圈地来坐等国家建设推动地价的上涨,不是真正的地产开发),它的存在是通过对“房屋”这个产品的生产而取得合理的生产利润。因此在我国,各级政府才是最大的“地产商”,地价从房价中剥离具有合理性。


    二、“地价”与“房价”分离的可操作性


    陆革告诉记者,以2003年推出的杭州九堡经济适用房公开招投标为例,通过政府确定地价,土地综合补偿成本,对经济适用房房屋的售价进行最低价竞争,结合小区设计方案优劣综合评分以确定中标房产商等等措施,实际上这样的公开招投标就是“房产”开发优劣的公平竞争,已充分实现了“地价”与“房价”的成功分离。


  三、今后房地产开发模式的粗略设想


    浙江的一些专家,对今后房地产开发模式进行了粗略设想,即“政府做地,开发商做房”。政府通过对土地的整理以及区域内基础设施的建设投入,确定各地块的规划用地性质,并按“代建制”即建设主体招投标的模式实行各类房屋的建设,最终进行现房的销售以取得城市建设带来的土地升值空间,形成建设投入——销售回收的良性循环。


    四、政府的手是不是伸得太长


    新模式下,政府的手是不是伸得太长?是不是承担了不应由政府承担的地价涨落的风险?


    应宜逊教授认为,其实,现有的房地产开发模式只是企业总体实力和素质的不完全竞争。竞争的只是开发商和银行的关系、可贷款的资金额度,而不是企业在房屋设计、建造、销售上的总体实力和素质;况且,原本的房地产开发模式,房地产企业的投入与产出、收益与风险完全不对等。依靠较高的银行贷款,房地产企业可以“以小搏大”,实现暴利,同时将项目投资风险的绝大部分转嫁给银行。


    而新的房地产开发模式,并不是政府的手伸得太长,而是地产投入与产出的价值对等的回归;政府也没有过多地承担地价涨落的风险,与旧模式相比,地价涨落的高风险同样都是由政府(国家)承担。


    房地产开发新模式的利弊分析


    专家认为,如果推行新的房地产开发模式,将带来诸多好处,但同时也存在几大难题需要破解。而新模式的实现,前提是成熟的“代建制”。


    一、 新模式至少具有四大利好


    陆革认为,这些利好包括:因取消了土地出让的高资金门槛,使得房产市场得以完全竞争;因取消了开发商在土地升值上的预期收益,使得开发商可以专注于企业在房屋设计、建造上的精力,可以通过降低企业经营成本、提升企业经营素质来达到房产市场的公平竞争;因将地产开发与房产开发相隔离,实现了地产投入与产出的价值对等;因将地价从房价中剥离,使得政府更易于对房产市场的结构进行调整和房屋价格进行调控。


    二、 需要破解的三大难题


    现阶段如果推行房地产开发新模式,至少带来三大难题需要解决,包括:


    首先,房屋个体究竟谁来销售?旧模式下,商品房销售由开发商自行销售。那么新模式下,也是由政府进行销售吗?


    其次,房屋个体究竟如何定价?旧模式时,房屋定价由开发商依据土地成本+建设成本+预期利润并综合考虑同地段商品房价格而确定。那么新模式下,也是由政府如此计算而确定吗?


    再次,房屋质量保障体系如何解决?旧模式下,房屋出售后的质量问题由开发商负责。那么新模式下,也是由政府一包到底吗?


    三、 从一般商品看商品房销售


    一般商品,基本经历两个环节:生产与流通。仅有的例外,一是汽车,由专卖店经销;二是商品房,由开发商自产自销。那么是否存在将商品房真正转为流通领域“商品”的可能性呢?


    陆革认为,专业化分工越来越细的原则同样适用于房屋。直接可以借鉴的模式就是汽车销售的“4S”店。政府在完成房屋的生产之后(可称之为成品房),视市场需求情况进行分类:一种是直接核定成本后转为经济适用房、拆迁安置房、廉租房等;另一种是定位为商品房,则直接将成品房进行公开拍卖,依照出价高低并综合考虑实力强、有经验、信誉好等因素,选择房屋专卖单位进行“代销”或“包销”。


    无论“代销”或“包销”,质量保障均由专卖单位对购买者负责,并由房产开发企业向专卖单位负责(可采取预留部分质量保证金的形式);介于两者之间,还可以定位一类为低价商品房,即明确最终的销售价格,仍由专卖单位竞争销售权以获得代理利润。至此,个体房屋的销售、定价、质保问题基本可以解决。


    四、 新模式实现前提:成熟的代建制


    新模式的实现,必须要有一个前提:成熟的代建制。应宜逊等专家建议,应借助政府投资项目的便利,在政府投资项目如经济适用房、拆迁安置房、农转居多层公寓中大力推进代建制,不断探索、总结经验、完善程序,才能在将代建制推广到商品房开发时“管而不死、放而不乱”。(

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