房地产认识角度、影响因素、中期走势与买租参数

2006-03-31 11:04:04    每日财经 转载   我要评论0   我要收藏   
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一 房地产市场三大经济主体、产业运行与认识角度房地产市场上活跃着相互作用的三类产权独立的经济主体,即家庭、企业和政府。家庭以买者(消费者)的身份,心怀不同预期(投资或消费)进入市场;企业以卖者(投
一 房地产市场三大经济主体、产业运行与认识角度
房地产市场上活跃着相互作用的三类产权独立的经济主体,即家庭、企业和政府。家庭以买者(消费者)的身份,心怀不同预期(投资或消费)进入市场;企业以卖者(投资者)的身份,以获取最大利润(剩余价值)为目的进入市场;政府则以市场管理调控者的身份进入市场。家庭当期实际购买(一般为一年)的总合构成住房市场的总需求;当期建成房为住房市场的总供给(不需要实际卖出);而政府一般不能允许房地产的市场价格的年增长率超过10%,更不能容忍因此而引发的社会问题。
房地产市场价格非理性增长,政府就要以市场管理调控者的身份进入市场进行宏观调控,甚至在调控失效的情况下直接使用行政手段进行干预,否则,老百姓就会在怨声载道中认为现政府是一个无能的政府。
房地产市场三大产权独立的经济主体即家庭、企业和政府,是认识房地产市场问题的基础、出发点,也是认识一切经济问题角度。
房地产的属性是伴随国民经济发展周期而波动的产业,是被动性的产业。房地产是大众性投资品,而大众性投资品在带来高回报(时期)的同时,带来极大风险。大众总是盲目的,因此房地产市场就必然会出现泡沫,参与者越多泡沫就越大。泡沫破裂价格就会下跌,因为炒作起来的房价是虚拟价格。

二 政府对房地产市场的经济容忍度与社会管理
政府管理调控房地产市场的原因来自经济增长与社会发展的需要。经济方面如果房地产市场价格的年增长率超过10%,明智的政府就开始紧张;如果达到15%以上证明经济周期已快到尽头;达到20%泡沫将崩溃。因为资本的本质就是流向获利最高的行业,房地产价格增长过快引发大规模投资,而房地产投资进一步引发钢铁等基础工业品价格的上涨,进而导致能源价格上涨供应紧张,一旦价值链断裂,泡沫经济崩溃,经济周期膨胀阶段就走到尽头。最终结果是经济倒退,政府垮台。
良性的房地产价格增长会积极促进钢铁、建材、装修、资源等行业的协调发展。因此明智的政府在房地产增长率达到10%时,就开始加强管理与调控,扑平经济周期的峰顶,减轻经济运行的波动。
社会方面且不说房地产价格增速达到15%,就是达到10%就会引发许多社会问题,百姓就会怨声载道,贫困问题、弱势群体问题就更加突出。
理论上,政府是为寻求社会效用最大化而存在,房地产业的健康发展离不开政府的宏观管控,在“看不见的手”的基础需要这只“看得见的手”。但是,政府也存在局限性。意识上,政府官员与开发商一样是自利的个人主义者,追求收益、权力、升职,视垄断的土地为增加自己“利润”进行寻租的手段。技术上,政府经济政策也会失灵,存在缺陷与滥用。

三 房地产企业的利润最大化目的与经营运作
房地产企业是谋求利润最大化的经济单元,是市场中独立进行生产经营的经济主体。经济学家认为,房地产企业的功能就是把土地、劳动、资本等生产要素投入组合转化为房屋产出。房地产企业所以能产生并生存,根本在于企业组织化生产能使所有者占有劳动者所创造的自身价值以外的更大价值。需求和供给影响着房地产市场的产量和价格,房地产企业根据成本与收入决定怎样生产、生产多少房屋。所有房地产企业都具有同样的目标——追求利润的最大化。
房地产利润是房地产收入超出房地产成本的部分。收入是在一定时期内(一年)通过出售房屋所获得的报酬量。企业成本指生产、销售房屋的费用。利润即收入-成本。
收入、成本和利润的概念很简单,也非常容易解释。但实际上要计算一家大房地产企业的收入和成本非常复杂,不然房地产企业就不需要众多的专业会计。资产负债表可使人了解到房地产企业的基本情况。
房地产企业的目的是为了获利,任何活动都是为追求最大利润。追求最大利润无疑的都在两方面用力:想尽一切可能追求收入最大化;尽一切可能使成本最小化。
房地产企业的销售收入即单位面积价格的乘积,要提高单位面积价格就必须造市,造市只凭单个开发商不起作用,必须所有开发商一起造,这里面就有一个不敢成文的默契的价格协定,共同欺骗消费者,同时再利用媒体渲染气氛,这是电视从业者也没有办法的事;
房产生产成本一般包括土地等生产资料成本、劳动力工资和资金成本即贷款利息,而随着市场经济制度的健全,土地由市场拍出、贷款利息明确,降低生产成本的途径就是降低劳动力工资和偷工减料。销售成本包括:广告费用(电视台所得)、销售人员工资、簿记费用(记账、证件等)。
这是最简单的房地产开发过程的概况,开发商本质的最简单描述,但却是最现实的任何人无法左右的客观存在。

四 房地产市场中的家庭行为与群羊效应
房产对于家庭是最安全的投资工具,一般只升不跌,可保值增值。因为,房产的自身“属性”即既是生活必须品又无可替代,决定了房产价格只要不是偏离价值太远,人都可以又必须接受。要结婚就必须买房子,谁能为了买便宜一些的房子而等上几年,到经济周期运行到低谷时再结婚。因此必须把房子规划为家庭经济组合的一部分,即使唯一拥有的房产就是自己的住房。但是,炒楼价格风险很大。
所谓“羊群效应”是在房产市场价格严重偏离价值形成市场价格顶部时出现的一种全民炒房现象,在中国这个新兴市场“投机”气氛远浓于“投资”观念。“羊群效应”由房地产商囤房并引诱出来,从而达到拉升后顺利卖出的目标。欲使之灭亡必先使之疯狂。
百姓心理是越便宜越觉得不值钱越不买,越贵越觉得值钱越买。
拉升引诱百姓的手段就是广告宣传。采访这些人当然要客客气气,因为他们是你们的衣食,并且市场经济条件下也不好非议。但实质问题要清楚。
家庭购买房产的最好时机是百姓对房地产产生悲观情绪而价格下跌的时期。但是,在中国现时期房产价格“能否下跌、下跌多少”的确是个需要认真分析的问题。这不仅关系到今后经济的走向问题,也关系到百姓购买房屋的时机。但房产低价时期不会出现“羊群效应”。

五 影响房地产市场发展的长期与短期因素
影响房地产市场的因素不外经济、政治、社会、人口、文化及环境等。经济学家分析因素是给自己的观点寻找根据,开发商渲染这些因素是为了抄作。经济因素具体包括经济周期的发展阶段、城市化所处的具体阶段、国内及具体城市的经济条件、现实房价的价值与价格背离情况、城市间的比价效应及套利空间、居民收入及收入与房价比、市场供求关系、城市在区域经济中的地位及聚集功能等;
政治因素具体包括政府对经济及城市化的态度和政策、对不同社会阶层及房屋标准的态度和政策、土地使用多少及如何使用的态度和政策等;
社会因素具体包括各社会阶层的比重、地位及影响等;
人口因素具体包括城乡人口比重、未来不同时期农村人口向城市转移数量即城市化、人口的职业、知识及收入划分等;
文化因素具体包括城市文化传统、人口受教育程度、社会文明程度等;
环境因素具体包括国际经济、政治及军事环境、国内历史发展环境、不同城市发展的具体环境等。
综合影响房地产市场的最重要和长期因素是经济周期的发展阶段、城市化阶段、价值含量、阶层收入比重,而最直接和短期因素是供求关系、政府房市政策、收入房价比等。经济周期由包括房地产在内的各微观因素共同构成,经济周期反过来又影响各行业,犹如哲学中个性与共性的关系。房价与经济周期基本保持同步,这与股市完全不同;
城市化与产业经济互为杠杆和动力,并成为房地产市场增长的基础。未来15年是中国城市发展最快的时期,城市化率由目前的42%提高到60%,3亿多农民转为市民,加新增人口,达4亿,新增单套房屋需求1.5亿;
价值含量即房屋建设销售所包含的社会平均劳动时间量;
阶层收入比重在中国目前表现为“金字塔”型,单从经济考虑是最危险的社会形态(发达国家目前为“橄榄” 型,即中间阶层占多数),说明房屋建设必须以中低为主,这决定了房地产的结构问题。当然,房地产结构问题还要根据各类城市的不同情况分析。
短期因素中的供求关系既长期又短期影响房市,所以放在短期因素中分析,主要是因为供求关系在短期内可被开发商操纵,但开发商无法操纵长期供求关系,长期供求关系受价值关系的决定,价格过高或过低都会向价值靠拢;
政府房市政策也是既有长期又短期影响,但短期影响立竿见影,并且政府房市政策一般出现在房市价格的上下两级,影响时间为经济周期的半径,3-5年;

六 房地产市场的当前现状与中期发展趋势
年初以来,国务院根据一些大城市的房地产市场价格失衡与结构失衡问题,开始出台系列政策。旨在稳定房屋价格、打击投机购房、保护正常消费需求。标志着中国自2001年经济处于低谷以来刺激房地产需求增长的政策发生转变,也标志着中国经济目前处于经济高峰期向低谷的转变时期。中国房地产市场将出现整体性降温,并进入3~5年的中期调整。
密集出台的抑制房价政策使目前部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚的情况。国房四大指数中仅销售价格指数保持低幅上升,另外三个指数均出现明显回落,而仍在上升的房价指数不过是价格调整的滞后性表现。
政策一般都不是朝夕可变的必将在中期对房地产市场产生降温影响。目前,煤电油运紧张且价格大幅度攀升,造成国民经济运行困难。许多企业因成本提高已出现亏损或停产,一旦大规模企业亏损,对煤电油运的需求锐减,经济及房地产价格也将出现下跌。当然,具体问题还需要具体分析,特别是国民经济下降的速度和程度。
就中国而言国民经济下降速度一般不会太快,程度也不会太深;全球而言下降速度也在放缓程度变浅,但居高不下的油价让人担心是否会发生第四次石油危机。速度放缓、程度减轻的结果是时间延长,如果房价不下跌就需要时间因素来消耗价格及相关因素。
受房地产供给增加而投机性需求及被动性需求被抑制,房价增幅将明显放慢,而一些房价明显虚高的地区还将会出现持续性回落。因为,房地产开发商的生存环境在恶化,开发商普遍感到了压力,而呼吁“维权、救市”、期盼政策回暖都根本不可能,至少要等3年。面对这种现状开发商只能采取保守的经营策略,惜投惜贷惜卖。而处于高速扩张期、资金压力比较大的开发商受到的打击最大。

七 房产市场价格能否下跌及多少与买房决定
房地产市场求大于供价格会上涨,因为有利可图随之吸引开发商进一步投资;供过于求时价格就下降,无力可图开发商望而却步。但是,中国市场是否存在房价下跌的条件。就局部明显虚高的地区而言下跌是必然的,其中可能率先出现价位下调的是高档楼盘,因为政府对高档楼盘的调控措施最为严厉;而最有可能率先出现价位下调的是小开发商,因为这些开发商最容易出现资金问题,为回笼资金而低价抛盘。
房地产投资一般回收期较长,其赖以存在和发展的基础是金融,那些处于迅速扩张期把现金流押在销售回款上的企业,资金链条会越来越紧,若超过开发商的承受能力,也将难逃破产或被兼并的命运。
但是,中国房地产市场是否存在普遍下跌的条件哪?这需要根据影响房地产市场的因素以及开发商的供给成本和家庭需求情况分析。经济周期运行到经济低潮期决大部分商品价格都会下降;中国城市化高速发展阶段似乎又给房价以强有力支撑;价值含量的货币表现又是个动态值;阶层收入比重只是间接影响房价;而供求关系不过是各种因素的综合反映;政府房市政策只不过是个信号而已。
因此,收入房价比即新建房屋单元(以70平米为衡量标准)价格与居民平均年收入的比,成为购买房屋的直接参考和参数。当新建房屋单元价格是居民平均年收入的6倍为正常,8倍就进入警戒线,达到10倍时达到可承受限度。当超过10倍百姓将无力购买住房。房地产市场一旦失去多数居民的购买就说明已经走到头。
就是说当收入房价比在6倍左右时应考虑买房,而10倍以上则应考虑租房。当然这一最重要的参据包括了高、中、低收入者的平均,也包括了高、中、低档房的平均。
由于许多城市统计数据存在问题,这里以北京为例。上一个经济周期的峰顶出现在亚洲金融危机的1997年,北京每平方米均价5478元,98年为4769元、99年为4787元,至2000年在4557元水平上触底。就是说4年下降近20%,而以第一年下降幅度最大。进一步“经验”说明此次经济周期的峰顶出现后,明年购买房屋是最佳机会,但必须参考当地是否已处于收入房价6倍比关系范围。
值得注意的是,此次经济周期峰顶与前次峰顶出现的不同在于,前次经济峰顶伴随金融危机;而目前经济峰顶伴随的是原油和房价高涨的危机。金融危机引发商品的均衡下跌,原油和房价高涨引发商品的非均衡下跌,即房价下跌幅度很可能要大于前一个周期。

作者简介: 崔巍(1964-),济南社会科学院研究员,山东省社会科学院特邀研究员,中共中央党校首级在校经济管理研究生毕业,创建完善科学经济学理论新体系。已由社会科学出版社出版《商品经济学》320万字六卷本、由经济出版社出版《强国经济论》100万字四卷本等专著18卷;发表社会经济类论文“社会经济形态的再认识与中国转型”、“现代市场经济结构构成及功能论”、“政府宏观经济管控客观、手段与绩效”、“论市场经济运行规律及机制”等百余篇,其中半数为国家核心期刊且半数为首篇。

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